수억 원을 날리고, 퇴거도 못하는 전세사기 피해자.
더 이상 남 일 같지 않습니다. 피해자 연령은 20~40대가 중심이고, 공통점은 “계약 당시 몰랐다”는 것.
이 글에서는 전세사기의 정의부터 피해 유형, 예방 수칙, 특별법과 정부 지원제도까지 사실에 기반해 정리합니다.
목차
1. 전세사기란 무엇인가?
전세사기란 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 일체의 불법·사기 행위를 말합니다.
공식적으로는 「사기죄」 또는 「주택임대차보호법 위반」에 해당하며, 주로 아래와 같은 방식으로 발생합니다:
- 전입·확정일자를 받아도 선순위 채권이 많아 보증금 미반환
- 임대인이 허위 명의자, 유령 법인, 세금 체납자인 경우
- 일명 ‘깡통전세’: 보증금 > 시세 or 경매 낙찰가
2. 전세사기, 왜 이렇게 늘었을까?
저금리 시대에 갭투자와 신축 다세대 공급이 급증하면서 사기 구조가 퍼졌습니다.
특히 건축업자와 공인중개사, 명의 임대인이 공모한 ‘무자본 갭투자’ 구조가 핵심입니다.
전세 보증금을 그대로 매매 잔금에 사용하고, 임대인은 임대료 수익 없이 도주하거나 파산 신청하는 경우가 많습니다.
3. 전세사기의 주요 유형
다음 3가지가 대표적인 유형입니다:
- ① 깡통전세형: 보증금이 집 시세보다 높음 → 경매 시 반환 불가
- ② 명의 사기형: 소유자가 실제 존재하지 않거나 위장됨
- ③ 보증 사칭형: “보증보험 가입돼 있다”는 거짓말로 안심시킴
4. 전세사기를 당하게 되는 이유
피해자 대부분은 등기부등본 미확인, 확정일자·전입신고 지연, 계약서 특약 미작성 상태였습니다.
다음 중 하나라도 해당된다면 사기 위험이 높아집니다:
- 보증금이 시세의 80% 이상
- 임대인이 법인, 외국인, 건축주
- 입주 전 등기부등본 확인 안 함
5. 전세사기 예방을 위한 6가지 수칙
① 등기부등본 확인: 근저당, 소유자 확인 (www.iros.go.kr)
② 시세 대비 보증금 비율: 70% 넘으면 위험
③ 계약서 특약 작성: 확정일자, 보증금 반환 방식 명시
④ 확정일자 + 전입신고: 계약일 당일 처리 권장
⑤ 전세보증금 반환보증 가입: HUG·SGI 통해 가능
⑥ 중개사 자격 확인: 한국공인중개사협회에서 확인 가능
6. 전세사기 예방법 vs 피해 복구
예방은 계약 전에 할 수 있고, 복구는 법적 소송 또는 구제 대상 여부에 따라 차이가 있습니다.
피해 발생 후 즉시 해야 할 일:
- 임차권등기명령 신청 → 점유 유지 없이도 대항력 확보
- HUG에 전세금반환보증금 청구 (가입자 한정)
- 주거안정지원센터 또는 법률구조공단 상담
7. 전세사기 특별법이란?
「전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 2023년 6월 1일 시행됐습니다.
주요 내용:
- 피해자 인정 요건: 보증금 미반환 + 경·공매 낙찰 실패 등
- 최장 20년까지 공공임대 제공
- HUG를 통한 선지급 → 국가가 채권 회수
8. 전세사기 피해자 지원센터 안내
국토교통부는 전세사기 피해자 전용 상담센터를 운영 중입니다.
- HUG 전세피해지원센터: https://www.khug.or.kr
- LH 주거안정 지원센터: https://www.lh.or.kr
- 대한법률구조공단 무료상담: https://www.klac.or.kr
자격 여부 확인, 대출 연장, 임시 거처 안내 등 실질적 지원이 제공됩니다.
