전세 계약은 한 줄의 사인으로 수천만 원이 오가는 거래입니다.
그만큼 꼼꼼한 준비와 절차 확인이 필수이며, 잘못하면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있습니다.
지금부터 계약 전 확인해야 할 항목부터 연장, 이사까지 전 과정을 체크리스트 형식으로 안내드릴게요.
목차
1. 전세계약 체크리스트
계약 전 반드시 아래 항목들을 확인하세요.
- 등기부등본 확인: 소유자 일치, 근저당권 여부
- 보증금 대비 시세 비율: 70% 이상이면 위험
- 중개업 등록 여부: 공인중개사 자격 확인
- 확정일자 & 전입신고 가능 여부
2. 계약서 특약 조항
특약은 계약서의 일반 조항보다 우선 적용되며, 합법 범위 내에서만 유효합니다.
자주 사용되는 특약 예시:
- 수리 책임 명확화
- 중도 해지 가능 조건 및 위약금
- 임대인 변경 시 계약 유지 조항
3. 전세계약 특약
실무에서 자주 쓰이는 전세 특약:
- 전입 및 확정일자 선허용
- 보증금 반환 방식 구체화
- 전세자금대출 조건 기재
4. 전세계약 확정일자
전입신고 + 확정일자를 받은 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
주민센터 또는 민원24에서도 신청 가능하며, 계약서 원본이 필요합니다.
5. 확정일자 다시 받기
계약 연장 또는 금액 변경 시, 반드시 새 계약서로 확정일자를 다시 받아야 합니다.
기존 확정일자는 이전 계약서 기준이며, 변경된 계약에는 적용되지 않습니다.
6. 전입신고
대항력 확보의 핵심입니다.
계약일 또는 입주일 당일에 진행하는 것이 안전합니다.
전입신고 없이 확정일자만 있으면 우선변제권만 있고, 대항력은 없습니다.
7. 전입신고 인터넷 신청방법
정부24에서 공동인증서로 로그인 후 신청 가능:
- 전입신고 메뉴 클릭
- 세대주 정보 입력
- 임대차계약서 첨부
- 임대인 동의 없이도 가능
8. 전입세대 확인
전입세대 열람은 해당 주택에 다른 세대가 먼저 전입했는지 확인하는 절차입니다.
주민센터 방문 또는 중개사무소에서 요청 가능하며, 임대인 동의는 필요하지 않습니다.
9. 전세계약 복비
중개보수는 계약금액에 따라 요율 상한이 정해져 있습니다.
- 5천만 원 이하: 0.5% 이내
- 1억 이하: 0.4% 이내
- 3억 이하: 0.3% 이내
- 3억 초과: 협의
중개대상물 설명서, 계약서 작성 등 법정 의무 이행 후에만 지급하세요.
10. 연장 안 될 때 이사 준비
계약이 연장되지 않을 경우를 대비해 미리 준비할 사항:
- 새 임차처 탐색 (1~2개월 전부터)
- 보증금 반환일 조율 및 서면 확인
- 이삿짐 예약, 관리비 정산
- 임차권등기명령 고려 (보증금 반환 지연 시)
